一、物业服务企业应在物业管理区域协助做好疫情防控工作。

（一）物业服务企业协助做好疫情防控工作是企业的法律责任。

国务院颁布的《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

上述法律规定的“安全防范工作”，我们认为适用于本次的疫情防控工作。

《深圳经济特区物业管理条例》第七十六条亦规定，发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。

（二）物业服务企业应根据政府相关部门的通知要求，做好疫情防控工作。

日前，深圳市住房和建设局陆续发布《关于做好物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》、《关于进一步做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引的通知》、《关于进一步加强物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》等文件，要求各物业服务企业做好疫情防控工作，有关工作主要包括：

1.各物业服务企业按照《物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎预防控制和隔离消杀指引》，做好物业管理区域宣传，公共区域清洁卫生、预防性消毒、治安管理等工作。加强物业管理区域环境卫生消杀工作，加强物业管理区域内共有部位的卫生清洁，加强垃圾收运点、封闭空间、建筑死角等地区消杀工作，尤其加强人员密集场所和电梯等封闭空间的消毒工作。

2.物业服务企业督促工作人员加强个人防护工作，在清洁作业过程中注意卫生，戴好防护口罩，作业后勤洗手、勤消毒。

3.各物业服务企业协助社区做好联防联控，配合街道办及社区工作站的防控及宣传工作，加强联防联控，保障物业管理区域公共卫生安全。在物业管理区域内强化宣传引导，密切关注政府权威部门发布的相关信息，及时通过微信公众号、业主微信群、小区宣传栏、上门宣传等途径，科学宣传疫情防护知识。

4.各物业服务企业做好登记提醒工作，做好外来人员和车辆登记工作，重点关注从湖北来深车辆及人员信息。在出现疫情时，及时将相关登记信息提交疫情防控部门，配合对密切接触人员进行隔离观察，并即时提醒小区居民加强防范。

（三）全国已有物业服务企业因拒不执行而被行政处罚。

近日，宜昌及赣州市均出现物业管理公司拒不配合开展疫情防治工作而被行政处罚的情况。据报道，章贡区沙石镇某小区物业公司存在对《关于进一步做好全区各村组、各居民小区临时封闭管理的令》落实不力、不作为等情况。经查，该小区物业公司负责人李某对其拒不执行政府在紧急状态下作出的决定、命令的违法行为供认不讳，章贡警方依法对李某作出行政处罚。

因此，物业服务企业做好疫情防控工作有法律依据，也是其法律责任，物业服务企业应时刻关注国家及当地的有关政策发布情况，及时作出响应。

二、建议物业服务企业检视原来制定的应急处理预案，针对本次疫情防控要求，制定专项疫情防控工作方案，进行员工培训，做好物业管理区域的疫情防控工作。

（一）物业服务企业首先要检视有无制定，如果尚无制定，应先制定相关预案。鉴于实际情况，应优先制定针对本次疫情防控的专项预案。

国务院颁布的《物业管理条例》未明确约定物业服务企业需制定有关应急预案，但《深圳经济特区物业管理条例》第七十六条规定，物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定，并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作。安全防范应急预案应当报区主管部门备案，区主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

物业服务企业制定书面物业管理区域发生疫情的应急处理预案的，对预案的内容，应注意以下情形：

1.预案的内容不应违反法律、法规的规定，不应违法侵犯人身权利。

2.预案的内容应落实国家及当地政府颁布的新政策，应和业主委员会、居委会商讨，以具有实务性和执行性。

3.预案的内容或措施，建议考虑：（1）人流、车辆进出管控措施；（2）人员体温，身体状况检测措施；人员登记、排查措施；（3）公众区域的消毒、保洁措施；（4）发生疑似案例的处理措施；（5）发生确诊案例的处理措施；应注意加强对孤寡老人、幼儿、智力缺陷者的特别保护；（6）对拒不配合人士，甚至是故意以病毒传播威胁或闹事人士的报警联动措施；（7）加强宣传、信息公开措施；（8）其他措施。

（二）物业服务企业在前已经制定了应急预案的，建议应针对本次疫情的具体情况，防控的要求和安排，制定具体的工作方案，并做好员工培训，正确、有效使用防控设施等，务求妥善做好物业管理区域的疫情防控工作。

（三）物业服务企业应有效执行预案的内容，根据执行反馈情况适时进行调整，执行时应结合国家及当地发布的政策。

近日，深圳市疾控中心发布了《公共场所预防控制新型冠状病毒肺炎工作指引》，防止公共场所发生新型冠状病毒传播；广东省卫生健康委员会印发了《公共场所新型冠状病毒感染的肺炎预防控制指引》；深圳市住房和建设局发布了《关于进一步加强物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》等文件，要求各物业服务企业组织全市在管项目按照《物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎预防控制和隔离消杀指引》，做好物业管理区域宣传，公共区域清洁卫生、预防性消毒、治安管理等工作。建议物业服务企业切实执行。

三、实施应急预案所产生费用的承担问题

实施应急预案将可能产生成本和费用。以本次疫情为例，物业服务企业于疫情期间增派人员，并购置检测设备、消毒药水等疫情防控物资，服务成本不可避免发生上涨。有关成本及费用，将由哪方承担？

应注意的是，现行《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“《2007年条例》”）已于2019 年 8 月 29 日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订，自2020年3月1日起施行。

新《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“《新条例》”）第五十八条规定，新条例实施前签订的物业服务合同，合同期限延续至本条例实施后的，继续按照合同约定执行；合同到期后，按照该条例的相关规定执行。因此，需要先区分适用《新条例》的规定还是原合同的约定。

（一）适用《新条例》的情形

《新条例》将“物业服务费”与“物业管理费”进行了区分。物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定,按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。

《新条例》下，物业服务企业收到的物业服务费类似于《2007年条例》第六十七条规定的酬金制。酬金制下，在预收的物业服务费中提取酬金支付给物业服务企业后，物业服务企业有权依据物业服务合同的约定，将其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出。但在《新条例》下，须经业主大会决定或者授权,否则，物业服务企业不得使用业主共有资金。

因此，根据《新条例》的规定，上述实施应急预案所产生的费用应从物业共有资金中支出。

（二）继续按照原合同约定执行的情形

《新条例》实施前签订的物业服务合同，合同期限延续至本条例实施后的，继续按照合同约定执行。建议先核查物业服务合同约定的服务内容、事项和对应物业服务费的计收方式。根据《2007年条例》规定，物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。

在包干制下，业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担。就本次疫情而言，若物业服务企业投入成本过高，建议与小区业委会、居委会协商，争取从公共收益中适当的对物业服务企业进行补贴，若有政府补助资金的，应及时申请。

在酬金制下，物业服务企业从预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担。因此，物业服务企业因疫情支出的成本应从预收的物业服务费中支出，为减少争议，建议事先协商和征得业主委员会的同意。

供稿 | 省疫情防控律师服务团房地产与建筑工程法律服务小组、省律协房地产与建筑工程法律专业委员会

编辑、排版 | 晓玲

校对 | 宣传部